| Immobilier / Achat et vente maison existante / Questions légales Vices cachés ou apparents: consultez des avocats en droit immobilier |
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Les nouveaux propriétaires ont parfois la mauvaise surprise de découvrir un vice de construction après avoir aménagé dans leur maison. Il faut alors déterminer si le vice était apparent et que l'inspecteur en bâtiment ne l'a pas remarqué ou si le vice était caché.
La description d'un vice caché comprend trois aspects.
1- Il doit être caché. C'est un problème qu'on ne peut pas distinguer par une inspection visuelle et raisonnable. À ce propos, il demeure des zones grises dans l'interprétation. Un mur derrière un fauteuil qu'on peut facilement déplacer est-il apparent ou caché ? Un toit sur lequel on peut monter mais qui nécessite une échelle de 30 pieds est-il apparent ? L'intérieur d'une cheminée au-dessus d'un toit peut être vu par un ramoneur mais est-il considéré apparent à un inspecteur en bâtiment ? Un grave problème d'insonorisation dans un vieil immeuble n'est pas nécessairement caché car on peut s'attendre à ce type de problème dans de tels immeubles. Chacun de ces exemples doit être interprété selon le cas.
2- Ce doit être un vice. Un vice est un défaut important qui cause un tord aux occupants ou à l'immeuble. L'apparation d'une faible moisissure sur un mur est-elle un vice ou un simple inconvénient d'entretien ? La présence de fourmis dans la maison est-elle dangereuse pour la stabilité de l'immeuble ou un simple inconvénient ? L'insonorisation déficiente d'un mur ou un sol contaminé par un ancien réservoir d'huile causent-ils un tord important ?
3- Il doit être présent lors de la vente. Il est parfois facile de prouver qu'un problème était présent lors de la vente mais parfois les experts peuvent avoir des visions totalement opposées. La pourriture complète du bois ou la dégradation du béton ne se produisent pas soudainement. De même, une mauvaise conception électrique ou mécanique sont toujours d'origine. Mais pour les problèmes d'humidité excessive, d'infiltration d'eau, de vermine ou de faible dégradation on entre dans le domaine de l'interprétation de signes.
Les vices apparents
Si le vice était apparent, l'inspecteur préachat aurait-il dû vous le signaler ? Cela dépend de deux facteurs: son mandat et les indices de vices cachés.
1- Le mandat de l'inspecteur élimine certains points de l'immeuble et contient des restrictions d'inspection. La majorité des inspecteurs ne vérifient pas la conformité des poêles et foyers ni des systèmes mécaniques ou électriques. Les problèmes peuvent être apparents mais ne pas être inclus dans le mandat d'inspection. Dans ce cas, l'acheteur peut se retrouver sans recours juridique car le problème n'est pas caché et il ne fait pas partie du mandat d'inspection.
2- Les signes apparents doivent être interprétés par l'inspecteur selon les informations qu'on lui donne et selon son expérience. La présence d'une fissure peut être inquiétante si la fissure vient d'apparaître mais la situation est rassurante si le vendeur prétend qu'elle est là depuis 20 ans. La présence d'humidité excessive dans les vitres ou d'une faible moisissure dans un coin peut simplement dépendre du mode de vie des occupants ou d'un problème d'infiltration d'eau important.
Pour prendre la bonne décision
Si un vice important survient et que vous désirez entreprendre une poursuite légale contre le vendeur pour vice caché ou contre l'inspecteur pour erreur ou omission, il faut d'abord déterminer si le vice était caché ou apparent. Il est généralement préférable de vous adresser à un avocat expérimenté dans le domaine immobilier avant d'orienter votre choix. Celui-ci pourra vous recommander une procédure à suivre ainsi qu'un expert-conseil qualifié pour vérifier le problème, sa cause, son caractère ( caché ou apparent), les correctifs nécessaires et les coûts de réparation.
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